四川大学经济学院院长助理、副教授、政协委员邓国营:

  租赁市场规划 充分考虑到了不同层次的需求

  我国房地产市场化经历了整整20年的发展,由于城市化的快速发展与产业的积聚效应,使得我国房地产市场供给端“轻租重售”、需求端“轻租重购”的特征明显,住房租赁市场发展严重滞后。住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分,发展租赁市场是解决我国当前城市内部供需不匹配的重要途径,势在必行。

  《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》正是在这样的大背景之下产生,恰逢其时。从规划内容看,切实体现了十九大坚持与落实“房住不炒”的定位。规划内容数据计算详实,测算科学合理,尤其是充分考虑到了不同层次的需求。同时,此规划在发挥政府对市场作用的同时,明确指出要发挥市场主导的作用,坚持市场化运作的方式,突出房企、经纪机构、物业服务企业、住房租赁企业等在市场中的主体地位。界定了政府的职责在于“服务流程的优化”、“保护承租人稳定居住权”等相关市场运作的监管责任。合理清晰地对“市场”与“政府”的关系进行了界定。

  权威回应

  未来五年住宅类用地供应是否有保障?

  答:市国土局在《成都市住宅用地供应中期规划(2017-2021年)》中,明确了五年内成都市计划供应住宅类用地68745亩,其中商品住房用地供应量49890亩、安置房等保障性住房用地供应量以及乡村振兴集中建房使用集体建设用地等18855亩,完全能够满足我市各类新增住房建设需求。同时,成都市还将进一步加大对已供地项目的开工促建、空闲及闲置土地清理力度,督促已供项目特别是住宅类项目按期开发建设,及时向市场提供住房增量。

  专家解读:市国土局公布的该项中期规划,向市场传递了后续住宅类用地供应有保障的积极信号,对于土地市场供应的预期将直接影响企业拿地的判断。今年开始,企业对于市场的预期已经出现明显变化,土地市场的变化,将随着开发周期逐步传递到商品房市场。

  另据了解,市国土局同时加大了土地整理与储备的力度,一旦出现执行计划中尚不能满足市场需求的情况,将进一步加大土地供应。

  2018年我市住宅类用地供应能否满足市场需求?

  答:2018年成都市计划供应的经营性建设用地将达到16300亩,其中住宅类用地约占总量的65%,较2017年计划供应量增长8%。今年1-4月,成都市明显加快了热点区域的住宅用地供应节奏和规模,据统计,目前全市已批准供应住宅类用地约6700余亩,实际已成交4245亩,和去年同期成交量相比增长245%,其余已批准上市土地也将于近期陆续公告、拍卖,完全能满足市场的正常需求。

  按照住建部、自然资源部住宅用地“五类调控”(根据区域商品住宅销售周期长短,相应显著增加、增加、持平、减少或暂停住宅用地供应)的管理目标,2018年,成都市将在确保完成经营性用地供应年度计划基础上,密切跟踪房地产市场需求变化情况,在计划外适时机动增加商品住房销售周期较短的热点区域住宅用地供应规模。

  专家解读:针对近两年成都市场存在升温的可能,通过供给侧调控,从源头加大市场供应,可以有效抑制因供需关系紧张而产生的房价上涨压力。从2017年底开始,成都土地供应的持续保障,已经使得土地市场开始逐渐降温。

  为控制地价较快增长,成都在土地供应端采取了哪些应对措施?效果如何?

  答:为控制地价较快增长,防止房地产开发企业非理性炒作,去年以来,成都市除了继续加大热点区域住宅类用地供应,还在土地供给端采取了多种控地价措施。一是将土地成交溢价率与土地价款缴纳时限挂钩,土地成交溢价率越高,土地款缴纳时限越短,引导开发企业理性竞价;二是建立土地拍卖资金审查制度,要求企业以合规自有资金参与土地竞买,通过降低购地资金杠杆率,遏制土地炒作;三是在中心城区及部分郊区市县热点区域上市土地拍卖中采取了灵活竞价方式,如“限价熔断”、“限价抽签”、“竞商业物业自持比例”、“竞自持租赁住房”等,严防出现区域性总价、土地或楼面地价新高等扰乱市场预期的情况。

  随着地价调控措施逐步显效,成都市中心城区2018年1-4月商品住宅用地楼面地价较去年3季度楼面地价阶段性高点已有明显下降。

  专家解读:从2017年至今,成都土地市场总结起来应该是一个通过适时调控使市场逐渐回归理性的过程,通过出台政策,然后根据市场反应及时调整完善优化。其核心,一是给地价上涨拧上了盖子,力求让土地价格处于合理区间;二是给开发商的非理性拿地进行约束监管。土地供应的保障和土地价格的控制,将持续传导到商品房市场供应,冲淡未来房价上涨压力。成都商报记者 王垚