心心念念快要到手的房子，业主却说不卖了，咋办？3月18日，四川攀枝花中级人民法院公布了一起房屋买卖合同纠纷：房主签订卖房协议后，以其妻不同意卖房为由，不办理房屋过户手续。于是，买房人将房主起诉至法院。
据了解，由于诉争房屋没有办理过户登记，且被告的妻子不同意卖房，则原告不能起诉要求继续履行合同办理过户手续。最终经法院调解，房主还是将房屋过户给买家。
‖买房‖
交了14万定金 卖家却说老婆不同意
周某与施某签订《买卖房屋协议》，施某将其位于攀枝花市仁和区华美巷29栋1号楼2单元4-8号的房产卖与周某，双方约定购房价为19万元，如施某反悔，双倍返还定金；如周某反悔，定金不退还。
周某于签订协议当天交了2万元购房定金给施某。两天后，在施某的要求下，周某又交了12万元购房定金。其后，周某多次要求施某办理房屋过户手续，并要将剩余房款支付给施某。施某以其妻杨某不同意卖房为由，不办理房屋过户手续，也不再收取周某的房款。为维护自身合法权益，周某诉至法院。
‖调解‖
虽然老婆不同意 房屋买卖合同还有效
经仁和区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：施某夫妇将施某名下位于仁和区的华美巷29号1栋2单元4-8号的房屋过户给周某。配合周某办理过户手续，办理过户手续产生的费用由周某自行负担。周某补偿施某夫妇16000元并支付剩余50000元购房款，合计66000元。
“共有人不同意并不影响合同的效力。”法官介绍，虽然买卖房屋协议上卖房人的配偶没有签字，但最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。所以合同有效。
‖解释‖
合同未履行 出卖人要承担违约责任
买房人是否可以取得诉争房屋的所有权，这要根据诉争房屋是否已经办理了过户登记来确定。如果诉争房屋已经办理了过户登记，则买房人可以取得诉争房屋的所有权。如果诉争房屋没有办理过户登记，且卖房人的配偶不同意卖房，则买房人无法取得诉争房屋的所有权。
《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”所以，如果诉争房屋没有办理过户登记，且卖房人的配偶不同意卖房，则买房人无法取得诉争房屋的所有权。
本案中，因诉争房屋没有办理过户登记，且被告的妻子不同意卖房，则原告不能起诉要求继续履行合同办理过户手续，否则法院只能以合同有效但无法履行为由，判决驳回其诉讼请求。原告应起诉要求解除合同并要求被告承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
红星新闻记者 江龙
