四川在线记者 刘佳
随着私家车数量与日俱增，“停车难”问题日益凸显，由此引发的法律纠纷屡见不鲜。近日，网友陈先生通过四川日报全媒体问政四川平台和民情热线（028-86968696）反映，自己所住的成都市锦江区某小区，地下停车场原本的租车位费用为400元/月，近期开发商突然提出地下停车场“只售不租”，要不就按高额的“零租”费用缴纳停车费。这让包括陈先生在内的许多业主很不理解。
地下停车位“只售不租”合理吗？如不合理业主该如何维权？近日，四川省消委会、四川省房地产协会邀请房地产领域专业律师，从法律角度解读车位纠纷中的常见问题。
成都一小区地下停车场。资料图片（图文无关）问题一：
开发商规定车位“只租不售”或“只售不租”，合法吗？
陈先生遇到的问题并非个案，近来，不少网友都通过“问政四川”平台反映小区车位“只售不租”或“只租不售”问题，这样的规定合法吗？
记者从四川省消委会了解到，目前各小区可供业主使用的车位主要分为三种：一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库；二是非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位；三是人防车库或人防车位，不同类型的车位有不同的规定。
受四川省消委会、四川省房地产协会邀请，北京市中银（成都）律师事务所冯丽律师对此做了具体介绍——
对于建筑区划内规划的车位，虽然产权属于开发商，但民法典第276条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。如果开发商以“只售不租”或“只租不售”等各种名义拒绝提供停车服务，实际上变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区内业主进行出租或出售。
对于非建筑区划内的车位，根据民法典第275条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，开发商无权以“只售不租”或“只租不售”等方式对非规划内车位进行处分、获利。
对于人防车位，由于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年，开发商对该类车位设置“只租不售”是合法的。
问题二：
开发商将大量车位售卖给同一人或小区之外的买家，合法吗？
“这类行为不合法！”针对这一问题，四川英特信律师事务所蒋雪萍律师给出自己的答案。
她认为，根据民法典第276条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”以及最高人民法院出台的相关司法解释，开发商将大量车位售卖给同一人或小区业主之外的买家，侵犯了全体业主的合法权益。
成都一小区业主开车进入小区。资料图片（图文无关）针对这一问题，四川博绅律师事务所李凊律师认为“开发商是否做到了优先满足业主要求”是核心要点，对售卖对象及数量的要求，还需结合实际情况来判断——当开发商已经将车位销售情况通过公示及书面告知全体业主后，若有业主放弃购买车位，即有闲置车位的，开发商可以处分这部分车位；此时，如果已有车位的业主仍有购买意愿，开发商应优先根据实际剩余车位考虑业主的需求。当业主需求已经确定被满足后仍有闲置车位的，法律法规并未禁止开发商向小区业主以外的购买者出售车位，对购买者的身份或数量也未作限制。
