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社科院专家:楼市面临拐点 未来房价或不断下跌

A-A+2014年5月16日11:13中国证券报评论

  2013年房地产市场超预期,几乎所有的城市(温州等除外)房价都出现了大幅上涨,房地产销售额和投资额都创历史新高,双双超过8万亿元。但进入2014年,房地产市场并没有延续2013年的好光景,从前4个月的数据看,不仅销售额大幅度下降(有些城市的销售额同比下降近一半),不少城市还出现了打折促销楼盘,市场预期悄然出现扭转。笔者认为,导致楼市预期出现逆转的因素主要有以下三方面。

  美国量宽政策逐渐退出

  从历史的经验看,每当美国经济处在下行周期,美国的货币政策开始扩张,美元持续弱势,国际资本从美国流出,进入新兴市场国家,这些资本所到之处经济繁荣、投资扩张、出口增加、老百姓就业改善,而副产品则是楼市泡沫和股市泡沫。上个世纪70年代末80年代初,美国为了遏制严重的通货膨胀,将利率提高到接近20%的水平,导致实业资本大量流入日本和“亚洲四小龙”,使这些国家和地区成为当时的明星。经济的高速增长必然使市场对未来产生过度乐观的预期,房地产价格持续快速上涨。

  2001年后类似的故事再次上演。由于美国网络科技股泡沫破灭及“9・11事件”的影响,资本开始撤离美国,而中国拥有大量的廉价劳动力,并在2001年加入WTO,成为21世纪初国际资本重点投资的热土,中国迅速成为世界工厂。

  当然,中国在迅速成为世界工厂的同时,也出现房价持续快速上涨的现象。2005年后,我国政府几乎每年都出台遏制房地产价格上涨的政策措施,但无一例外的都是效果不彰。以历史的眼光和全球的视角来分析中国房地产,就会让问题变得简明清晰。中国正在出现的泡沫经济与20年前日本的泡沫经济,的确有很多的相似之处。

  历史同样告诉我们,每当美国经济复苏,国际资本将开始从新兴市场国家撤出,部分国家将遭到重大冲击,房地产泡沫崩溃和金融危机往往难以避免。1998年爆发的危机就是一个经典的案例。1998年之前,东南亚诸国经济持续繁荣,企业家和政府都被乐观气氛左右,出现过度负债和过度投资现象。根据有关研究机构的资料,1985年至1990年,日本非金融企业的总体负债迅速增长,非金融企业的杠杆率(总体债务与GDP的比值)从0.9左右上升到1.3左右,5年时间里杠杆率上升了40多个百分点。企业的过度负债为经济增长埋下隐患。从1995年开始,美国开始实施强势美元战略,资本开始回流美国,更进一步加剧了日本企业去杠杆的步伐,具体表现为企业贷款需求大幅减少,经济增速从高速增长滑落到零增长状态。

  从去年下半年开始,印度、巴西、土耳其、阿根廷等国都遭遇汇率大幅度贬值的冲击,在汇率危机的背景下,房地产价格出现下跌则是必然的产物。

  房地产市场过剩

  从城镇居民人均住房面积及每年新增的住房数量看,中国房地产市场已经出现过剩。

  我们首先看看房地产市场发展的总体状况。中国房地产市场从2001年开始持续繁荣,无论是房地产投资金额、新开工面积、施工面积,还是销售数据(主要是商品房销售面积和金额)都迅速增长。经过12年的发展,2013年的房地产各项数据都是2001年的数倍乃至数十倍。如果说2001年我国城镇居民还处在住房短缺状态的话,那么2013年城镇居民人均住房建筑面积已达到35平方米,超过中等收入国家的住房消费水平。

  再从区域结构看,部分城市尤其是部分中小城市的住房出现严重的供大于求。在诸多的出现住房供大于求的城市中,温州和鄂尔多斯是两个典型。早在2003年前后,中国的房地产市场刚刚步入繁荣期,温州“炒房团”就开始在大江南北到处寻找目标,并在房地产投机过程中经常运用各种金融工具放大杠杆,2010年前后,温州的中心城区的房价一度接近10万元每平方米,超过北京、上海城区的房价。但这种建立在高杠杆基础上的高房价危如累卵。2010年后温州的房地产崩盘,房价出现大幅度下跌,个别楼盘价格下跌了50%。

  鄂尔多斯在2011年前出现的楼市繁荣主要依靠煤炭资源的涨价。该城市每年向市场销售的煤炭可达到5亿吨左右,占中国煤炭总消费量的1/6左右。随着2001年至2011年间煤炭价格持续上升,该城市财富积累快速膨胀,乐观预期随着时间推移不断强化,结果是楼市价格不断飙升。2011年后煤炭价格开始下滑,鄂尔多斯的楼市泡沫破灭,并随之出现了民间金融危机。

  上述两个城市楼市繁荣都伴随着民间金融的繁荣,投资者把金融杠杆不断放大是出现楼市崩盘危机的根源。统计显示,金融杠杆放大的程度与楼市价格持续的时间呈正比,楼市繁荣时间持续越长,则投资者将金融杠杆放大的比例越高。温州和鄂尔多斯是中国房地产市场的典型案例,但绝不是个别案例。当前人口流动的趋势是人口集中向大城市和特大城市流动,很多中小城市由于就业及教育等的因素,人口出现减少,但房地产开发的面积在迅速扩张,尤其是2009年以后,这些城市房地产市场危机正在逼近。

  北京、上海等一线城市的住房总量相对于人口总量来说虽然没有出现过剩,但价格太高,已经超出一般居民的承受能力。换句话说,如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善,这些中心城市的住房也难以出清。

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