案例二
屋主一房两卖
被判赔偿40万余元
2016年9月18日，卖方何某与买方张某文签订存量房买卖合同，约定房价144.5万元，包括二次装修、家具家电等，定金5万元，张某文在过户递件前将房款139.5万元存入理房通资金托管账户，张某文取得产权证书后支付给何某。何某负责在2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续、注销抵押登记、取得房屋所有权证。张某文于合同签订时支付定金5万元、中介费2万余元。
因何某未按约定完成结按、注销抵押登记，张某文于2017年2月起诉何某继续履行合同。不料，在该案审理中，何某于2017年4月19日完成提前结按，于2017年5月3日与案外人张某然签订《存量房买卖合同》将房屋以60万元出售给张某然，并于2017年5月31日完成过户。张某文主张何某继续履行合同一案因此被驳回诉讼请求，目前该判决生效。
张某文随后提起本案诉讼，主张解除合同、返还定金并赔偿损失。一审经鉴定评估，诉争房屋在2017年7月1日的市场价值为182.3万元，包括二次装修、家具家电等。
一审法院认为，何某与张某文达成房屋买卖合同后，何某低价另售诉争房屋构成违约。因诉争房屋另行出售导致张某文合同目的不能实现，张某文具有合同解除权，自解除合同意思表示到达何某之日解除。张某文主张的房屋差价损失及房屋附属动产损失，因何某的违约行为导致张某文合同目的不能实现，张某文可以主张损失赔偿溢价损失及其他损失，故判决何某赔偿损失40.8万元。一审宣判后何某提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
[典型意义]
依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力，恶意违约造成守约方损失，违约方应当承担赔偿责任。对于赔偿责任的范围，《合同法》第一百一十三条规定以守约人的损失为限，其损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，由于违约方以明显低价另售房屋，且生效判决已确定案涉房屋买卖合同无法履行的情况下，一审通过鉴定确定房屋溢价是可行的。
案例三
限购前签订合同
房屋买卖不受政策影响
2016年9月27日，衡某与苟某、乔某签订《房屋预订买卖合同》，约定衡某购买案涉房屋，总价款28万余元，双方约定支付方式。2016年9月28日，某公证处出具了《公证书》，明确“该房屋产权证尚在办理，卖方承诺取得该房屋产权证后将房屋转让给买方。”
2017年3月23日，成都市政府办公厅发出了成办发〔2017〕10号文件，即《关于完善我市住房限购政策的通知》，明确将二手房纳入限购范围。因衡某的购房资格受限，双方未能办理房屋的过户手续，遂引发纠纷。衡某在诉讼过程中表示愿意一次性支付余下18万余元购房款。2018年5月3日，案涉房屋办理了不动产权证。
法院经审理认为，虽然在合同约定的房屋办理产权过户条件前，成都市出台了关于住房限购的政策，但该政策只限制政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户，并不产生实质性影响。
案涉合同签订于成都市政府关于住房限购政策出台之前且已经履行了主要内容，因此，成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响，在苟某、乔某已经取得案涉房屋的不动产权证的情况下，具备继续履行条件。法院认为，在衡某付清购房款后，苟某、乔某应配合银行办理抵押注销登记，并协助办理案涉房屋的过户手续。
[典型意义]
成都市政府于2017年3月23日发布了《关于完善我市住房限购政策的通知》，明确将二手房纳入限购范围，之后还出台了多个限购限售政策文件。在房屋交易实践中，房屋买卖涉及到办理银行贷款、产权过户手续等内容，合同履行步骤较多。限购政策出台时，之前订立的部分房屋买卖合同的履行尚未完毕，买卖双方因自身利益角度不同，对于房屋买卖合同是否受到限购限售政策影响会有不同的理解，因此产生纠纷。关于限购政策的认定时点，法院认为限购政策不溯及限购政策出台前已经签订并实际履行的房屋买卖合同。
