行业观察丨9月前三周成都新房去化超预期，二手房挂牌量激增
自8.28成都房产新政发布后，实行“认房不认贷”，支持现房销售、房贷利率下降，更有力地支持刚需和改善置业，市场也有一定反响。
9月第二周，成都新房和二手房成交量都明显上涨；新房成交约29万㎡，环比增加8.2%，终结了连续两个月的下滑趋势；二手房成交33.1万㎡，环比增加了3.4%。
9月第三周（9月11日-17日），成都新房、二手房成交量再次环比上涨。据乐居四川的监测数据显示，第三周大成都范围内一共备案成交了约29.14万㎡的商品住房，环比增加了0.48%；
与此同时，上周大成都范围内一共成交了约35.3万㎡二手住房，环比增加了约6.65%；套数共计3719套，环比增加了约5.26%，出现了明显的回升趋势。
数据来源：乐居四川
数据来源：乐居四川
9月前三周新房开盘去化超预期
多个热门项目开盘即清
9月前三周，大成都范围内共计开盘20余个项目，超3000余套房源，整体去化超预期，热门项目如华润中环天序、麓湖生态城、锦江赋、锦江上院、锦江九章、北湖云湾项目均因其地段、产品力等因素实现去化100%，开盘即清。
数据来源：四川中原研究院
成华区的北湖·云湾项目，推出32套小高层房源，带装修单价约21717-29842元/㎡，去化率100%。据悉，该项目位于龙潭寺板块，属于北湖未来公园社区示范项目，建筑红线最近处离北湖仅65米，距离大熊猫繁育研究基地直线距离仅1.5公里，生态环境优越。项目规划20栋7-8F全板式纯洋房，梯户比1T2。本次推售的是南板块32套房源，建面约113-168㎡，总价约245-501万/套。
此外，郫都区的龙湖天屿推出340套中高层房源，单价约12674-25803元/㎡，去化率82%。该项目是龙湖高端战略TOP级“天字系”作品，各项配套成熟，由18栋25-26F高层住宅、15-17F洋房和4F叠拼组成，本次推售的是1#、2#、4#、7#、15#、16#共340套房源，建面约110-203㎡，总价约134-502万/套。
二手房挂牌量激增
小户型、低总价刚需产品加速出手
新政也延续到了二手房市场，截至9月21日，据贝壳数据显示，成都的二手房挂牌量已突破21万套。
据了解，成都贝壳找房上挂牌的21万套二手房中，总价40-150万区间的房源均出现微弱增量；150-200万的房源占比减少。总体来说，大部分主力集中在100-200万总价段，合计占比超40%。而数据显示，现阶段二手房挂牌总价中位数已经来到了180万水平。
这几项数据说明，小户型，低总价的刚需产品正在加速出手。
供应的主力面积段和户型方面，现阶段主力仍然是建面约70-110㎡的套二或三户型。其中建面约70-90㎡的房源占比约28.99%；90-110㎡房源占比18.37%。
套二户型占比29.56%，套三户型占比42.34%；四房户型占比14.33%。
总体来说，成都二手房市场供应以刚需小户型为主，但改善户型的出手量也正在增加。
同时，贝壳找房数据显示，成都二手房套一户型8月挂牌均价为15394元/㎡，比7月下跌54元/㎡；套二户型挂牌均价15656元/㎡，上涨41元/㎡；套三户型挂牌均价17080元/㎡，上涨481元/㎡；三房以上户型挂牌均价23116元/㎡，涨幅达587元/㎡。
“认房不认贷”政策起了积极作用
有效解除刚需和改善性需求的购房制约
据贝壳研究院客户需求调研显示，对于刚需客户，当前影响买房决策的主要因素是未来还贷压力，促使他们入市的主要原因是房贷利率下降，成都等二线城市受惠比例达50%，三四线接近60%。对于改善性需求客户，当前影响买房决策的主要因素是房屋居住品质，首付比例下调有助于降低换房门槛，一线城市受惠比例达到55%，二线达到35%。
近期挂牌及卖房成交客户中，换房需求成为主流，占比较高，其中成都、杭州、合肥和南京也超过50%。在近期看房及购房成交客户中，首置刚需客户占比约为40-50%，换房改善性客户达到50-60%。
“认房不认贷”政策对于释放刚需及改善性需求具有积极作用，改善性客户对房价预期的敏感度强于刚需客户，价格稳定能够促使换房客户积极入市，实现稳定市场的目标。
封面新闻记者 韩钦清
