刘建君  川观新闻记者 张庭铭

　　在《四川省物业管理条例》修订实施两周年之际，7月18日，四川高院、住房城乡建设厅首次联合召开新闻发布会，共同向社会发布《涉物业纠纷诉源治理白皮书（2022年-2024年）》（以下简称：白皮书），并发布“更换物业后，老物业拒不退出还能不能再收取物业费”“在小区安装充电桩被物业收取‘电力增容费’是否合法？”等9起涉物业纠纷典型案例。

　　7月18日，四川高院、住房城乡建设厅首次联合召开新闻发布会。 四川高院 供图

　　据白皮书披露的信息显示，2022年至2024年6月，四川法院一审新收各类涉物业纠纷案件152531件，审结151042件，结案率为99.02%。2024年1—6月，全省涉物业纠纷案件同比减少15377件，降幅达48.22%，减量降幅均居全省民事条线第一，全省21个市州中有19个市州一审新收案件数呈下降趋势。其中，2024年第一季度，四川法院物业服务合同纠纷收案数同比降幅，居全国法院首位。

　　此外，全省涉物业纠纷案件类型还存在案件类型较为集中、区域分布特征明显、调撤较多上诉较少、地方法规引用增多等特点。比如，2022年至2024年6月，全省法院受理的涉物业纠纷案件中，物业服务合同纠纷占比达99.52%；涉物业纠纷案件数量与各地的经济发展水平、人口分布数量等因素基本成正比。2022年至2024年6月，一审新收案件数排名前五的地区分别为成都、南充、绵阳、宜宾、资阳。

　　“总的来说，2年来四川涉物业纠纷案件都呈现显著下降的趋势。”四川高院相关负责人告诉记者，背后的主要原因是四川各级法院联合各级党委、政府等部门构建起了多元解纷、诉调对接等模式，努力将纠纷消除在萌芽状态。“纠纷少了，自然到法院的案件就少了。”

　　该负责人介绍，大家可以简单地理解为全省各级法院联合党委政府做了从诉前到诉后几个阶段工作，即是：在矛盾发生前，通过联动发现苗头性、倾向性的问题以及难点堵点，并建立相关的解决机制；在矛盾发生后，依托社区公共服务设施打造物业矛盾纠纷调处场所，促进矛盾就地快速化解；进入诉讼后，通过优化流程快速进行裁判，并通过打造一批典型案件，促推批量类案快速化解；案件审判后，发出司法建议，联动相关部门促进物业服务合同纠纷源头化解等。

　　另外，记者还发现当天发布的9起典型案例覆盖了物业服务合同从订立、履行到终止的生命全周期，回应了物业服务收费标准如何确定等热点问题，为同类型纠纷、案件的处理提供了样本。

　　典型案例（节选）

　　案例1。更换物业后，老物业拒不退出还能不能再收取物业费？

　　换物业是住宅小区遇到的难题，如遇到老物业一直不走的情况，老物业还能否收取物业服务费？

　　某物业管理公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月26日，该小区业主委员会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业主委员会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业主委员会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后，某物业管理公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。

　　法院审理认为，民法典对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出了明确规定。原物业服务人拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的，有违业主的真实意思，其不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。故，对该公司关于判令业主支付2019年1月1日至2022年12月31日期间物业管理费的请求不予支持。

　　案例2。在小区停车被多次剐蹭 物业是否需要赔偿？

　　2022年，伏某发现其停放在小区停车位上的车辆被剐蹭，遂联系物业服务公司协商解决。后因此次事故产生修理费用14400元，物业服务公司通过其投保的停车场责任保险向维修单位赔付13680元。之后，因物业服务公司未支付剩余维修费，伏某向公安机关报案。经人民调解委员会调解，双方仍未就剩余维修费的承担达成一致意见。

　　2023年，伏某的车辆在案涉小区同一停车位再次被剐蹭，保险公司确认此次事故损失为1400元。伏某遂向法院提起诉讼，请求判令物业服务公司向其赔偿因车辆剐蹭所造成的一系列经济损失。在本案中，伏某停放车辆的停车位处于小区监控盲区。审理法院认为，伏某的车辆在小区停车位被剐蹭后，因某物业服务公司监控设置存在盲区，导致其无法向直接侵权人索赔，应认定某物业服务公司疏于管理，在此次事故中具有一定过错。故法院判决酌定由某物业服务公司按照20%的比例承担补充赔偿责任。

　　案例3。在小区安装充电桩被物业收取“电力增容费”是否合法？

　　2020年，成都某小区业主程某某在购买小区停车位后，准备在其车位上安装充电桩，小区物业公司也同意了程某某的安装申请。之后，程某某按照该公司要求支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样。但对此程某某怀有异议，认为物业服务公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付该费用，该费用的收取缺乏法律依据。

　　法院在对该案件进行审理后认为充电桩安装过程中，物业服务公司并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，审理法院判令某物业服务公司向程某某返还上述费用。

　　四川法院认为，业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，物业服务人不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。物业服务人拟针对汽车充电桩提供专项服务并收取费用的，应与全体业主协商确定。