13日，红星新闻记者从仲量联行发布的《2022年成都办公楼企业客户Top50报告》（下简称《报告》）获悉，2014-2022年，成都甲级办公楼企业客户Top50中，科技互联网产业增幅第一，累计提升24.4个百分点；此外，在成都市场中，中资企业面积占比提升19.1个百分点，地方政府平台公司崭露头角。
“若回溯时间线，将过去九年的榜单整合分析，近十年时间序列的主要趋势跃然纸上。”仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示，透过过去九年成都甲级办公楼企业客户在时间维度的关键数据及研究成果，可以看到一个不一样的成都办公楼市场。
从规模来看，成都经济稳健发展推动头部企业规模持续攀升。2014-2022年，甲级Top50企业的总面积复合年增长实现13.8%，平均面积增长约15.3%。
随着城市产业提档升级，科技化转型成效明显。《报告》显示，从2014年甲级Top50中科技互联网占比的8.3%上升至今年的32.7%，成都头部企业已基本完成从金融业“一枝独秀”再到金融与科技“双轮驱动”的高质量转变。
与此同时，作为中西部对外开放高地，成都一直以来都是外资企业西进中国的首选之一。2014年甲级Top50企业中，约有28.2%的面积需求来自外资企业。然而伴随市场化经济的高速推进以及国际形势的转变，中资企业以迅猛之势大幅占据甲级Top50榜单，面积占比攀升至85%以上。
“进入2022年，宏观经济挑战加大，作为社会经济发展的压舱石，国企及地方平台公司于经济活动中的分量愈发重要。”朱建辉表示，在今年甲级Top50榜单中，该类企业面积占比40.1%，较2018数值高出26.1个百分点。
此外，《报告》还对成都优质办公楼（含甲级和乙级办公楼全样本）中的企业客户进行了调研。报告显示，在成都优质办公楼的超1.3万家企业中，前50强企业的承用面积总和高达78.8万平方米，占企业总需求面积的9.6%，即头部企业以不足0.4%的数量贡献市场近10%的办公面积需求，足见其分析价值所在。
其中，高速上升的保险业成为成都优质办公市场最重要的头部需求来源。本次Top50榜单中，平安保险以近7万的租赁面积位居首位。而在前10名的企业中，保险企业更以4个席位的数量展现了其领先地位。
朱建辉注意到，2015-2020年，四川省原保险保费年复合增长率达12.4%，其中人身险更高达15.3%。他提出，不同于甲级办公楼榜单中“金融”与“科技”并驾齐驱的局面，成都优质办公楼Top50榜单中金融业以超50%面积占比的“首位度”绝对领先，居各行业之首。科技互联网行业位居第二，面积占比达26.1%。除字节跳动等新媒体外，中国通信服务、华为等通讯及智能制造企业的需求同样亮眼。朱建辉还提到了一个细节：成都生产性服务业发展优势明显。《报告》显示，科技互联网（19.2%）、金融业（17.5%）以及专业服务（11.3%）等行业均呈现出相对稳健的需求特征。
同时，《报告》还提到，金融城成为成都“第二核心”商务区，“双核+多中心”格局已然成型。
“这是因为，当聚集成本超出聚集收益的阈值时，即由于城市空间内出现交通、住房、能源、环境与载体紧张等诸多问题时，单中心的空间格局将被多中心替代。”朱建辉说，当前，成都城市空间发展已然形成两条显著的发展脉络。一是在公共政策引导和市场资源配置流动下，城市发展一路向南。城市化进程下加速金融城、大源、天府新区等子市场打造；二是依托母城基底，推动市中心、人民南路、城东、城西、城北子市场更新。
另一方面，伴随新兴区域人口与经济发展逐步成熟，城市需要发展第二个商务商业“核心”以承接城市产业升级、消费提振、人口导入的落地。因此，在政策与市场的双重作用下，金融城作为成都“第二核心”商务区的角色俨然呈现。进入2022年，越来越多的保险、证券、律所等现代服务业聚集金融城。金融城的产业结构特征已具备成熟商务区特征，并向市中心传统商务区靠拢。而在零售物业市场，高端零售品牌物业选址呈现“春熙路-交子商圈”的双店布局模式。诸多高质量产业与消费场景的汇聚，市场主体的微观决策，最终叠加形成成都“双核”商务格局的宏观市场现象，这便是“量变”到“质变”的结果。
红星新闻记者 邹悦
