封面新闻记者 于婷
要安家，先买房，不少人漂泊异乡，奋斗多年，就是为了能买一套属于自己的房子。但在辛辛苦苦看了房，交了定金后，却遇到房东迟迟拖延，不巧，又碰上了限购，买方不再具有购房资格，无法继续交易。成都都江堰的一个买房者就遇到了这样的糟心事。无奈之下，他们只能将房东母女二人告上法院，请求判决房东退还房屋定金并赔偿违约金。
2年多前，何天、邱芯（化名）通过中介介绍，看上了刘琪家位于成都都江堰某小区的一套房屋。很快，他们就决定购买这套房子。按照交易流程，他们先支付了5万元定金给刘琪母女。双方约定，在银行通知转首付款的当日，支付首付款15.8万元，剩余的46万元房款，通过银行办理按揭贷款。
以上手续办理完毕后，买方多次催促房东尽快办理贷款、过户，但一直没得到回复。在此期间，2018年5月15日，成都开始限购，而按照新的限购规则，何天、邱芯不再具备购房资格，双方签订的合同也不能履行，无法继续交易。
一气之下，何天、邱芯将房东和中介公司一起告上了法院。
在庭审过程中，刘琪母女辩称，同意解除合同并退还定金，但不愿承担违约金。案涉房屋登记在刘琪丈夫名下，但在交易时他们并未获得授权。此外，中介公司知道该房屋未取得产权证一事，没有尽到相应的职责。对此，中介公司表示，在房屋交易过程中，他们已经尽到了告知义务，双方对于未办证事宜均知晓。
随后，经过法院调查认定，双方于2017年12月27日签订《房屋买卖合同》，交易位于都江堰的一套建筑面积107.45平方米的住宅，成交总价为60.8万元。在合同中，双方约定，签订合同当日支付定金5万元，购买方式为按揭贷款。在成交后，买方支付给中介公司佣金1.2万元。
双方就违约责任，也进行了约定。买方不能按照合同约定买入该房屋，在违约明确发生后的七日内须向卖方和经纪方支付该房屋成交价10%的违约金，而卖方之前所收定金则不予退还买方。卖方不能按合同约定将该房屋出售给买方，在违约明确发生后的七日内须向买方和经纪方支付该房屋成交价10%的违约金，之前向买方收取的定金须双倍退还买方。
2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，要求在都江堰市新购买商品房或二手住房的，购房人应具有成都市户籍，或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。
都江堰法院经审理认为，刘琪的丈夫作为她的代理人所签订的《房屋买卖合同》，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立并有效。买卖双方对解除该合同均无异议，而本案的买方因户籍原因属于限购政策的限购对象，因此，不具备在都江堰市购买房屋的条件，该《房屋买卖合同》事实上履行不能，亦应予解除。
法官认为，双方在签订该合同之时，房东未能提交案涉房屋为其所有的证明，也未在合同约定的时间内即在2018年1月取得不动产权证，其过错行为直接导致案涉房屋交易不能完成。同时，作为购房人，在其案涉房屋所有权人尚不明确的情况下仍签署合同，应当预见房屋交易存在的风险，其主观上亦有一定过错。
最终，都江堰法院判决房东刘琪向买家何芯支付违约金1.5万元并退还已付定金5万元。
