王型芳 文/制图
5月19日，随着8宗涉宅用地拍卖结束，成都中心城区今年首轮涉宅用地土拍全部收官。从成交结果来看，此轮供地共计拍卖涉宅用地35宗，最终成交34宗，成交面积共计约1892亩。其中，15宗地在达到土地最高限价后熔断抽签成交，占比42.9%；5宗地未到土地最高限价但溢价成交，占比14.3%；14宗地底价成交，占比40%；1宗地流拍。
土地市场呈现两极分化
2023年成都首轮土拍中达到土地最高限价熔断后成交地块详情
熔断成交和底价成交几乎各占一半，为什么会出现这一现象？
从成交区域来看，在熔断成交的15宗地块中，有13宗位于5+2城区，其余2宗分别位于双流和龙泉驿的成熟板块。底价成交的14宗地块，除1宗位于高新南五根松站的330亩城市轨道交通用地外，其余13宗都位于二三圈层，圈层冷热分化十分明显。
“熔断成交和底价成交占比很高，反映了2021年下半年以来成都土地市场冷热分化严重的现象。”睿合泰产城发展研究院副总经理何昕宇认为。
诸葛找房的报道分析称，“地块间存在热度差异是当前城市土拍的普遍现象，房企的资金压力尚未明显减轻，出于实现投资最优化考虑，房企对热点城市优质地块的争夺自然更为激烈”。
宗地住宅清水限价提高
在今年成都首轮供地中，土地住宅清水限价提高也备受关注。整体来看，此轮土拍中宗地住宅清水限价在30000元/㎡及以上的地块共有14宗，宗地最高的住宅清水限价已达36000元/㎡，刷新了去年住宅清水限价记录。
高新区桂溪街道141亩地块宗地住宅清水限价36000元/㎡。图据成都市公共资源交易服务中心官网
涉宅用地清水限价提高意味着什么？对房价有何影响？对此，地产分析人士指出，成都涉宅用地清水限价提高有一定的市场基础，从出让宗地位置来看，它们均位于成都目前中心城区的高价值板块。从土地规划条件来看，容积率均在2.5以下，可以用于打造高价值产品，对企业的开发和运营能力有较高要求。
成都市青羊区金沙街道35.5亩地块宗地住宅清水限价35000元/㎡
“此前一些清水限价不高的涉宅用地，开盘后与区域内二手房形成了价格倒挂，如今将清水现价提高，价格主导权将逐步回归市场。”何昕宇认为，核心区域涉宅用地清水限价合理上涨，有利于形成城市内部的价值梯度，逐步挤压需求外溢，一定程度上实现二三圈层市场的稳定。
新房市场趋于改善 刚需涌入二手房市场
土地市场的变化，直接影响着成都楼市的购房结构。
据锐理数据发布的4月成都住宅市场月报显示，成都新房市场中，首次置业和首次改善的产品为市场主力，低密产品呈逐年上涨趋势，120-144㎡改善型产品比重增大。今年4月，成都主城区高端改善产品走俏，主打改善型产品的锦江悦府、天府养云、锦江上院、龙湖滨江云河颂等项目纷纷实现开盘热销。在这样的市场局面下，也不难理解为何房企对主城区热门板块优质地块抢夺激烈。
龙湖滨江云河颂样板间。项目供图
新房市场趋于改善，大户型、高总价的高压力下，让不少刚需购房者不得不将目光投向二手房市场。据贝壳研究院成都分院统计数据显示，成都购房者需求分化在加剧，首先是区域偏好向核心城区集中，5+2区域在4月继续保持较高的成交占比；其次是住房消费力的分化，低总价和高总价成交占比趋升，中总价段占比下滑，低总价段愈加看重性价比，100万元以内降价出售幅度最高。
成都市住房和城乡建设局统计数据也印证了这一观点，截至5月22日，5月成都全市新房成交11313套，套均成交面积约132㎡，其中中心城区套均成交面积约136㎡。而去年5月同期成都全市新房成交套均面积约124㎡，中心城区为129㎡。对比看来新房市场改善化趋势明显。二手房成交方面，今年5月全市套均成交面积约96㎡，去年同期则为93㎡，变化不大，仍以刚需为主。
