封面新闻记者 陈彦霏
“来往人员太多，电梯三天两头坏，住客和业主经常争抢电梯。”
“晚上睡觉经常有人敲门问我小旅馆在哪。”
“有天晚上回家还遇到喝醉的住客倒在我家门口，很吓人。”
“之前我楼下小旅馆装修引发火灾，隐患很多。”
……近日，成都市武侯区新南门万高都市欣城小区业主吕先生向封面新闻“云投诉”爆料平台反映，自己所在小区“住改商”问题严重，小旅馆泛滥。据业主和物业共同调查统计，小区共有住宅184套，A-27楼为二合一，因此共有183套房屋，其中2套一直为清水房。但截至8月28日统计，小旅馆已占53套，在多个APP上搜索，共有小旅馆44家。另据业主观察还有1到2套正在装修，经询问是改造成小旅馆；另统计办公房有37套，某单位食堂1套，剩余90套才为业主自住和正常出租。
该小区小旅馆为何如此泛滥？有关部门是否采取了措施？9月14日，封面新闻记者实地进行了走访。
实地探访
小旅馆老板拉客称“我知道违法”
万高都市欣城小区于2001年建成，除1到5楼为临街商铺外，6到27楼均为住宅房。小区距离新南门汽车站仅200米，从新南门地铁站D口出仅需步行1分钟即可到小区门口。
“禁止在城市轨道交通车站散发宣传品或从事销售活动……”记者来到地铁出口时，发现喇叭正循环播放着提示，这在成都其他地铁口很少见。
“你看，这也算是我们这一道独特‘风景’了，就是因为小旅店老板经常堵在这里拉客，才有了这个提示。”小区居民周女士说。
记者观察发现，短短5分钟时间，就有3名老板带着客人进入小区。当记者询问其是否为小区小旅店的老板时，其中一名老板否认后径直带住客进入小区登记，另外一名老板面对记者“住改商”违法的询问，直言：“关你什么事，我知道违法啊，民宿都是这样的。”
在这些小旅店老板带人进入的小区大门两侧，张贴有社区的大红宣传横幅：拒绝“非法小旅馆”、请不要随意改变房屋使用性质。吕先生告诉记者：“目前很多小旅馆老板是知法犯法，虽然已经严重影响了居民生活，但大家都拿他们没办法，物业只能让住客进行登记，社区也只能尽可能去宣传。”
记者向小区多位居民了解到，小区“住改商”的情况从2014年陆续出现，开始多为办公用，人员固定影响较小，直到近年小旅馆爆发式增长，流动人口增加才带来一系列隐患。“现在形成了恶性循环，小旅馆越多环境越差，环境越差越多人把房子租出去改造成小旅馆。”周女士说。
记者在楼内走访发现，几乎每一层都有一家小旅馆，广告指示牌就张贴在电梯口对面，还有不少小旅馆将客厅拆分成多个小隔间的群居房。打开民宿酒店类APP，这类小旅馆每晚价格为10到50元，多数在20元左右，但有不少被图片“骗”来住的消费者留下差评，称“照片和实物严重不符”“以为是酒店结果是破烂小区”，还有不少消费者晒出居住后起红疹图片。“这种小旅馆基本不存在管理，给钱就能住，所以我们居民对这种流动人口十分担心。”吕先生说。
多方回应
物业管理支出增加一倍
公安机关介入整治
对小区长期存在的“住改商”问题，物业、社区和有关部门有何作为？记者就此进行了求证回应。
“现在面临的问题，我们和业主肯定是一条心的。”小区物业负责人魏先生开门见山地表态，“前段时间高温时，我是整宿整宿睡不着觉，就怕用电负荷过大引发事故。”魏先生说。据他介绍，因为不少小旅馆采用群居房隔间，装配空调等电器多，用电量很大。
除此之外，不断上升的物业成本也是让魏先生头疼的问题。“人一多，电梯的维护成本就一直高居不下；小旅馆住户点外卖等行为产生的垃圾增加了一倍多，加上排污等支出增加，物业维护开支增加了一倍多。”魏先生说。“我们和小区业主代表一起，给社区、街道还有公安、城管、房管等相关部门写了信，社区街道也很重视，组织人给我们开了几次会，但目前还没解决根本问题。”
记者走访小区所在的新南路社区了解到，目前社区已经接到了小区业主的诉求，正积极和街道办对接，联系有关部门反映情况，同时做好宣传。目前，当地公安机关已经介入。
记者向当地公安机关了解到，公安机关接到群众举报后，高度重视，立即会同玉林街道办、区文体旅局开展集中清查整治，现正在针对该区域“小旅馆”业态开展深入调查，并将严格依法查处违法犯罪行为。下一步公安机关一是增派警力加强该小区所在区域的巡逻防控，切实提升居民安全感。二是督促小区物业加强进出人员管理和保安巡查，消除人员进出混乱带来的治安隐患。
寻根探源
根除“住改商”小旅馆难点在哪
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。如果业主需要将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。对于“利害关系的业主”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。”
法律规定很明确，但根除“住改商”小旅馆为何如此难？记者了解到，本质原因还是在于需要多部门联合执法。“之前也有打击过小旅馆业态，但很多时候人家改换个门面，一段时间后又死灰复燃。”小区业主杨先生说。
根据《成都市物业管理条例》《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》（成办发〔2017〕53号）等文件精神，“对‘住改商’违法改变住房用途的，由城市管理综合行政执法部门及时依法查处，未依法整改违法行为的单位和个人，告知公安、房管、国土、工商、民政部门，暂缓办理房屋所有权转移登记、房屋租赁登记备案、房屋抵押登记、工商企业（含个体工商户）注册登记和社会组织登记。”
记者梳理相关报道发现，“住改商”小旅店问题在北京、重庆、长沙等多个城市都普遍存在，究其根本，是因为“住改商”问题涉及公安、文旅、住建、消防等多个部门，如果缺少牵头单位，便难以形成合力。
虽然“住改商”问题复杂，但依旧有彻底解决先例。《华西都市报》2018年8月21日报道，成都市金牛区西岸观邸小区暗藏84家小旅馆，业主抵制7年仍未解决；2018年12月4日报道，在社区、公安、物业以及热心居民的共同努力下，根据相关法律法规依法查处、取缔这些违法小旅馆，小区里大部分小旅馆要么搬离，要么被取缔，大街上揽客的行为也不见了踪影。
