四川法治报全媒体记者 刘冰玉
和房屋业主签订购房协议后，业主居然将房子卖给了第三人。近日，成都双流法院审结该院首例适用《民法典》解除合同案。
2020年3月，张某与王某某签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定张某以总价1 47万元购买王某某位于双流区的房屋一套。同日，张某某向王某某支付定金4万元，购房款1.9 7万元。合同约定，若出售人将房屋出售给第三人导致买受人无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，买受人有权单方解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并退还全部已付款。合同签订后，张某多次通过微信等方式催促王某某办理过户手续，但王某某均以各种理由拖延办理。后查实，王某某已在2020年5月21日将案涉房屋出售并过户给了他人。同年9月，张某遂将王某某起诉至法院，请求解除双方签订的房屋买卖合同、退还定金及购房款并支付违约金。
双流法院经审理认为，根据合同约定，王某某擅自将房屋出售给第三人导致买受人无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，买受人有权单方解除合同。现王某某将房屋“一房二卖”的行为已经违反了合同约定，且构成了根本违约，张某有权解除合同，根据《民法典》规定，合同解除的时间为民事起诉状副本送达王某某之日。双流法院对张某请求解除合同、返还购房款、支付违约金等诉讼请求予以了支持。
[法官说法]
《民法典》实施以前，我国法律对当事人直接以起诉的方式主张解除合同的解除时间未进行明确规定，2021年1月1日施行的《民法典》明确规定此种情况下合同解除时间为“自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时”。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”之规定，《民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，即对于施行前一方当事人未通知对方而直接以提起诉讼方式主张解除合同的情形具有溯及力，对于此种情形下合同的解除时间，应当依照《民法典》的规定予以确定，本案中，当事人直接以提起诉讼方式主张解除合同，故合同解除时间为起诉状副本送达对方之日。
对于合同是否应当予以解除、解除后的法律后果的认定等，是适用《民法典》还是《合同法》的相关规定的问题。法官认为，上述情形不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二部分“溯及适用的具体规定”及第三部分“衔接适用的具体规定”中的情形，故应当按照该规定第一部分“一般规定” 进行认定，所以对民法典施行前的法律事实引发的关于合同是否应当解除、解除后的法律后果等仍应适用《合同法》的相关规定，《民法典》不具有溯及力。
