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会诊
住宅停车费到底该如何定，怎么调？
A。市场调节价并不意味坐地起价，不能忽视民生属性
开发商作为产权所有人，有权定价，但车位作为小区业主的重要配套设施，业主的使用权也要保障。那么，该如何解决“市场定价”和保障民生配套间的矛盾？
四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师表示：市场调节价是指由车位产权人自主制定，通过市场竞争形成的价格。而车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施，“市场调节价并不意味着可以强势到坐地起价，业主只能被动接受的地步。”
陈逢逢表示，一方面，车位产权人对停车费的确具有自主定价权，但另一方面，这个定价并不是单方的，不仅要受到市场竞争制约确保定价与当地周边房屋价格和其他配套价格相符合，而车位是小区住宅的附属设施，因此业主的知情、协商程序也要确保。
太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师也表示，开发商调整车位价格的依据是《民法典》里面有关物权法的解释以及贯穿整个民法的私法自治，意思自由的精神。但是我们必须考虑到，车位对现代城市居民来说，已经是日常生活必不可少的存在，其因此也具有了民生属性，虽然车位价格现在已不属于政府定价项目，但是车位定价绝不能忽视民生属性。
B。 业主享有公平交易权，“乱涨价”涉嫌违反《反垄断法》
陈逢逢认为，尽管开发商享有车位物权，具有自主定价权利，但如对自持车位的涨价过高于市场，涨价标准随意、混乱，“市场调节价”的法则则并不能作为正当理由。
首先，乱象涨价，涉嫌违反《合同法》54条规定，开发商涨价后与业主之间形成的车位租赁合同显失公平，业主可以依据《民法典》相关条款，要求车位出租人变更租赁合同；其次，若开发商所提供的车位处于市场支配地位，滥用该行为涨价乱象也可能涉嫌违反《反垄断法》，业主可以尝试通过向反垄断执法机构进行投诉举报或直接向法院提起民事诉讼。
同时，自持车位任意涨价还涉嫌违反《消费者权益保护法》，“车位涨价消费者享有知情权，业主在买房租车位时，对小区的车位情况有知情权，这有利于业主预估小区停车费的大致价位。”
其次，消费者享有公平交易权。在物业消费中，业主实际上是处于不公平的地位，车位是开发商的，当停车服务合同到期后，开发商直接提价，然后委托物业公司执行，业主往往只能在本小区内停车，没有选择的余地，只能被动接受不公平的价格。若涉嫌违反《消费者权益保护法》，业主可以向消协、市场监管部门等投诉或直接向人民法院提起侵害消费者权益的民事诉讼。
朱界平也表示，考虑到对于一个固定小区而言，整个车位市场是相对封闭的，即卖家只有一个，买家的数量也是相对固定的。且买家只能在从开放商或物业手中买入，卖家也只能卖于该小区业主。所以，对于车位市场交易而言，必须考虑《反垄断法》因素。
C。应结合“市场调节”与“行政干预”进行调整
“开发商对停车位享有专属物权，具有收益和处分的权利”并不意味产权人可以任意调整车位价格。朱界平表示，近几年车位定价调价纠纷频出，对于这种新出现的类型化的社会问题，应以市场自我调节与行政干预结合的手段进行调整，“放开市场定价绝不等于卖方可以坐地起价，囤积居奇。”
朱界平建议，国家主管部门应对此制定相关的制度或是对有关政策及时进行调整，“或许可以再次回归到政府指导价，同时，相关的法律法规也要配套完善，比如在销售房屋合同中，应对配套的车位费、物业费如何收取进行明确的约定，涨幅应该如何调整等进行一定的规定，这样购房方可以在事先进行选择，避免后续出现矛盾。”
在立法层面，朱界平认为应将车位的开发成本计算入购房成本中，小区车位所有权属于全体业主，也自然不会出现单独销售或任意调价的情况。
陈逢逢认为，由于车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于配套设施，其性质决定了小区停车服务市场的竞争不充分，供需双方的市场地位不平等，要完全依靠市场价格机制并不现实，所以要调整业主与开发商或物管之间的不公平关系，就需要依赖于行政或其他主体的平衡，其中业委会的成立及运行是比较便捷的方式。为了确保业主的协商地位，可由业委会代表全体业主与开发商或物管进行价格协商，双方按停车需求、经营成本等测算停车收费。
同时他也建议尽快制定《物业法》，规范车位涨价、物业服务行为等。
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案例：
广州出台住宅停车收费规则，调价需按5个程序进行
小区停车费到底给如何调价？红星新闻记者梳理到，2021年，广州市发改委在官网印发了关于《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）》的通知，为业主和停车场经营者协商议价提供了程序规范。
广州的这一通知指出，对于待售住宅，建设单位和停车场经营者应当在签订的商品房买卖合同中明确停车收费制定依据、成本情况、停车收费标准、计费方式、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，并以书面形式在销售现场显著位置主动公布、作出承诺。
对于已售住宅，需制定或提高住宅停车场收费标准的，经营者与业主应当按照应按照申请、公示、协商、协商一致和不一致5个程序进行协商。如果协商日期超过150天，仍无法达成一致可申请调解。未按照规则要求进行协商或擅自调价的，可向相关部门进行投诉。
程序一：要调价，经营者应首先向街道办提出书面要求
程序二：书面报告应在显著位置公示至少30天
程序三：业主代表参与协商，可委托第三方机构进行评估
程序四：协商一致，结果应公示至少30天
程序五：协商超过150天，无法达成一致可申请调解
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