10月26日-27日,成都进行了2022年三批次集中土拍。本批次集中供应土地48宗,最终成交44宗、流拍4宗,土地总成交面积约2226亩,土地出让金总额约325亿。
整体而言,本批次土拍竞拍周期短、热度明显走低,且区域有冷热分化趋势。譬如成交地块中,除青羊区产生2宗溢价地块外,其余区均底价成交,平均溢价率处于低位,为0.2%。
拿地企业方面,本批次仍以央国企为主,民企投资积极性收缩,但可以看到央国企出手也趋向更为谨慎,地块更集中于地方国资平台,这与全国趋势一致。
![](http://n.sinaimg.cn/sc/crawl/640/w550h1690/20221027/bb3f-7f18ebe4274be47bfa9636f1d125f10c.jpg)
1
主城供地超五成
金牛区位列三项榜首
本次供地范围仍为成都12+2区,其中5+2区域占24宗,二圈层22宗,三圈层有2宗。从地块属性看,纯宅地和商住地块各近五成,整体容积率在1.2-4.6之间,不过地块面积普遍较小,百亩地块仅3宗。
分区看,14区中,龙泉驿区以9宗供地数量领跑,但20亩左右的袖珍地块居多。面积维度上,金牛区规模最大,8宗合约431亩;其次为天府新区,4宗合约365亩。推地规模最小的是锦江区,仅1宗为32亩。青白江区此次无地块出售。
成交上,5+2区域推地24宗,成交22宗,累计成交约1209亩,占比超五成。其中,金牛区以成交7宗合约347亩及58.97亿土地出让金收入位列成交宗数、成交面积、成交金额三项榜首。天府新区(42.65亿元)、双流区(40.41亿元)则分别位列土地出让金收入第二、三位。
2
多板块清水房限价刷新
最高为33400元/㎡
本批次48宗土地,起拍价范围3100-17000元/㎡,地价限价范围3500-19400元/㎡,最高均指向高新南中和57亩宅地。整体上各价格维度比上批次略低,地块限价未至两万,而房地价差最高为19600元/㎡,房企利润空间有所加大。
具体到清水房限价,整体范围12500-33400元/㎡,超过3万的共7宗(较上批次减少4宗),最高为锦江区三圣乡32亩宅地,也是三圣乡板块新高、锦江区次高(仅次于牛王庙地块)。
此外,多区域或板块的清水房限价刷新。
例如青羊新城31500元/㎡限价,既是板块新高,也是青羊区新高。中和31000元/㎡限价,为板块新高、高新区次高(仅次于大源地块)。武侯新城30500元/㎡限价,为板块新高、武侯区最高(持平于省体地块、红牌楼地块)。人民北路30000元/㎡限价,为板块新高、金牛区次高(仅次于茶店子两块地)。锦江生态带30000元/㎡,既是板块新高,也标志着天府新区清水房限价首破3万。
二圈层中龙泉大面和双流怡心湖领跑,前者有4宗地触抵28000元/㎡,后者有2宗达到27000元/㎡。
3
42宗土地底价成交
平均溢价率约0.2%
本批次供应48宗土地,最终底价成交42宗,流拍4宗,仅青羊区2宗地溢价成交,平均溢价率0.2%。也就是说,供地的14区,除青羊区产生溢价地块外,其余区均底价成交。
值得注意的是,在今年二批次供地中,青羊区平均溢价率也位列最高,达到13.91%,其供应的4宗土地中有3宗触底最高限价熔断。
与此同时,本批次共诞生22宗“万元地”,其中最高成交楼面价是17000元/㎡,系高投竞得的高新区中和街道57亩地。据封面新闻统计,在今年7月的成都二批次集中供地中,“万元地”有27宗,最高土地成交价为22500元/㎡。
4
国央企仍为拿地主力
民企龙湖表现积极
从企业看,本批次拿地仍以央国企为主,民企投资积极性收缩,但可以看到央国企出手也趋向更为谨慎,地块更集中于地方国资平台,这与全国趋势一致。
具体看,本批次拿地方除中铁建、龙湖系传统房企外,其余基本为地方国资平台,如成都城投、高投、天投、人居、交投、轨交、武侯资本等。
其中,拿地数量最多的是人居,揽地4宗,但单宗面积较小,累计面积约74亩。拿地面积最大的是城投,揽地3宗约193亩,全部位于金牛国宾。而龙湖作为民企代表,在本批次土拍中亦表现亮眼,拿下天府新区、成华、郫都三块地,累计面积约185亩。
封叔点评
回顾成都2022年首批次集中土拍,总共50宗土地,6宗流拍,最终实现44宗地成交,成交用地面积2565亩,成交金额393.1亿元,成交楼面均价11446元/㎡。
而7月二批次集中供地,推地55宗,最终成交53宗、流拍3宗,总成交面积约2915亩,成交金额约402.4亿。成交地块中,35宗为底价成交,18宗溢价成交,其中11宗达到最高限价进入抽签环节,整体溢价率5.25%。
相较于今年前两批次集中供地,成都第三轮集中供地规模略有缩减,成交地块溢价率有所下滑,热度走低。这与全国地市趋势基本一致。如广州今年第三轮供地,溢价率0.5%,流拍率25%,竞拍热度明显走低。
同时,地块冷热分化也成为各城三批次土拍的一般特征。周边库存压力低、流速快的价值板块更受房企青睐,周边住宅去化困难的板块则大多被本地国企拿下或流拍。由此可见,在盈利空间普遍上升的背景下,房企拿地更加看重项目的销售预期。
封面新闻记者 毛茂沙