律师说法：
合同有效，若协商不成可提起诉讼
1。合同中约定“未满六个月不退押金”是不合理的
四川英济律师事务所副主任高级合伙人陈逢逢律师表示，房屋租赁合同是否生效要根据双方签订的合同里面的生效条款。该合同中约定“本房屋租赁合约……经甲方、乙方、经纪方三方签署后生效”，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，则该房屋租赁合同已生效。
对于房屋租赁合同，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，秦先生说钥匙已经放在物管处，虽然没有交到租客手中，但是租客可以直接去物管拿钥匙。现实中，这种情况也比较常见，应认定房屋移交手续已经完成。
因此，租客提出退租，如果在租赁合同里面约定一定金额的违约金，一方违约，应当按照合同约定支付违约金，如违约一方认为违约金过高的，可以请求法院或者仲裁机构进行调整。在本案中，秦先生因为与租客订立了租赁合同，那么秦先生肯定不会再继续寻找下一个租客，现在因为该租客突然不租，那么可能导致秦先生租金损失，秦先生是可以要求租客承担违约责任。但是该违约责任是否过高，则要考虑秦先生再次出租该房租所需时间、为出租所花费的金钱等情况。
但是，陈逢逢认为，该合同中约定“未满六个月不退押金”是不合理的。租房合同中押金和违约金不是一个概念。押金是一种对房屋及房屋物品完整和完好性的担保。承租期结束时如果没有损坏，则出租方需全额无息退回承租方。而违约金是一种补偿性质的，如果一方有违约责任，必须对造成实际的损坏赔付违约金。因此，合同中这样的约定是将押金和违约金的概念混淆。如果租客未给房屋及房屋物品造成损毁、灭失的，押金应该退还，至于因违约行为要支付的违约金则要依据合同约定。
另外，根据相关规定，对于房租租赁合同，房屋附属配套设施应包含在合同中。房屋物品移交清单应属于签署合同时的必要附件。对于房屋租赁中的附属设施的价格可能无法主张重大误解。房租中的物品对于承租者来说，其有妥善保管以及按照约定使用的义务。如果因保管不善等造成毁损、灭失，应当承担陪产责任。当其需要承担赔偿责任时，那么房东则需要对需要承担的赔偿金额承担举证责任。
2。租客可基于重大误解要求解除合同
四川一上律师事务所林小明律师同样认为，房东与租客双方签订了相应的租房合同，该合同是双方真实意思表示，同时没有违反法律强制性规定，也没有损害公序良俗。因此，该合同本身真实合法，具有法律效力，各方均应按照合同的约定履行自身义务。
不过，由于该合同于2022年7月22日签订，租客在随后的7月26日提出了退租，即在合同尚未实际履行前提出解约，并以此来通知房东。该做法属法律规定的“明确表示或以行为表示不履行主要债务”的行为，也可以据此解除合同。此外，按照租客的说法，其要求解除合同的原因在于房东未及时提交屋内物品清单，同时，签订合同时租客并不清楚房屋内物品价值如此之高，由此，租客可基于重大误解要求解除合同。
当然，双方在解除租房合同时，仍然应当严格按照合同约定来进行处理，根据双方过错程度及各自是否存在违约以及违约大小来划分责任。鉴于合同尚未实际履行，房东的损失尚未扩大并且“租期未满六个月不退押金”显失公正等因素，林小明律师建议双方进行协商，各退一步解决争议。如果双方经协商无法达成一致意见时，可以通过司法途径也就是提起诉讼来解决争议。
当然，任何一方认为约定的违约金过高，可以请求法院进行相应调整，从而依法维护自身利益并使其最大化。至于屋内家具等物品到底价值几何？在双方无法协商解决争议而最终对簿公堂时，主张损害赔偿的一方应当提供相应证据来证明相关家具价值，比如发票、付款凭证等具体证据，同时还需要证明另一方对家具造成了具体损害，并且要证明该具体损害的价值。
红星新闻记者 张肇婷 实习生 赵云帆
